فهرست مطالب

سپاس و قدردانی.. 4

پيشگفتار مولف... 9

 

 

فصل اول: بخش حقوقی

 

 

فصل دوم: مستندات و شناسايي املاك

2 ـ اسناد ثبتی.. 107

2ـ4ـ اسناد فرمانداری.. 123

2ـ5ـ قبوض انشعابات... 123

2ـ6ـ اسناد عادی.. 123

2ـ7ـ مشخصات ثبتي.. 123

2ـ8ـ بررسي اسناد مالكيت و تطبيق آن‌ با محل.. 124

 

 

فصل سوم: نمادها و انديس‌ها و تعاريف

 

 

فصل چهارم: ارزش‌ها

4ـ1ـ قیمت مصوب یا قیمت واگذاری.. 133

4ـ2ـ قیمت توافقی.. 133

4ـ3ـ قیمت مزایده. 133

4ـ4ـ ارزش مالک.... 134

4ـ5ـ قیمت بازار آزاد. 135

4ـ6ـ قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات... 135

4ـ7ـ ملک تام (طلق، مطلق، آزاد) Freehold. 136

4ـ8ـ ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد). 136

4ـ9ـ مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل، مطلق) Freeholder 136

4ـ10ـ ارزش ملک با قیود. 136

4ـ11ـ رویه (عرف) کارشناسان رسمی.. 136

4ـ12ـ ارزش رویه (عرف) کارشناسان رسمی.. 137

4ـ13ـ قیمت متعارف... 137

4ـ14ـ ارزش عادله (قیمت، نرخ، بها عادله). 137

4ـ14ـ1ـ قیمت عادله در ترمینولوژی حقوق.. 137

4ـ14ـ2ـ قیمت عادله مطروحه در حوزه املاک و مستغلات... 139

4ـ14ـ4ـ قیمت عادله fair price)). 141

 

 

فصل پنجم: روش‌ها و روابط كلي تعيين ارزش‌ها

5ـ1ـ موارد کارشناسي.. 143

5 ـ 2 ـ روش‌هاي ارزيابي و کارشناسي.. 143

5ـ2ـ1ـ مقايسه با قيمت بازار (comparison approach Market). 143

5ـ2ـ2ـ رابطه ارزش حاضر سرمايه و درآمد ناشي از آن.. 144

5ـ2ـ3ـ هزينه ايجاد يا جايگزيني (Cost approach). 144

5ـ2ـ4ـ حساسيت... 144

5ـ3ـ انتخاب روش ارزش‌‌گذاري.. 144

5ـ4ـ روابط اقتصادی.. 147

5ـ5ـ دسته بندی.. 153

 

 

فصل ششم: املاك مسكوني (عرصه و اعياني) روش‌هاي تعيين قيمت

6ـ1ـ عوامل و متغییر های مسکن.. 155

6ـ2ـ مقايسه با قيمت بازار (comparison approach Market). 158

6ـ3ـ تعیین قيمت با تکنیک هدانيك Hedonic (مطلوبيت). 159

6ـ3ـ1ـ تعيين قیمت آپارتمان های مسکونی.. 160

6ـ3ـ2ـ تعيين قیمت واحدهاي ويلایي مسکونی.. 161

6ـ3ـ3ـ تعیین قیمت (ارزش اجاری) عرصه و اعیانی از طریق اجاره بها 170

6ـ3ـ3ـ1ـ عوامل مؤثر بر قيمت مسكن.. 170

6ـ3ـ3ـ2ـ قيمت واحد مسكوني و مستغلات... 174

6ـ3ـ3ـ3ـ عوامل مؤثّر بر بازار مسكن.. 175

6ـ4ـ رابطه قیمت مسکن واجاره بها 176

6ـ5ـ مطالعات آماری تحولات قيمت مسكن، زمين، قیمت در سال‌هاي 1370 الي 1386  178

6ـ6 تعیین قیمت از طریق ارزش زمین.. 190

6ـ3ـ5ـ روش ارزش معاملاتی املاک... 195

6ـ7ـ هزينه ايجاد يا جايگزيني (Cost approach). 202

6ـ8ـ ساير روش‌هاي ارزيابي.. 203

 

 

فصل هفتم: املاك غيرمسكوني

7ـ1ـ كاربري املاك... 205

7ـ1ـ1ـ املاك فاقد كاربري.. 205

7ـ1ـ2ـ كاربري صنعتي، كارگاه و انبار. 205

7ـ1ـ3ـ کاربری اداري.. 206

7ـ1ـ4ـ املاک تجاری.. 206

7ـ2ـ روش‌های تعيين ارزش ملک تجاری.. 207

7ـ2ـ1 مقايسه با قيمت بازار (comparison approach Market). 207

7ـ2ـ2ـ روش افزایش با نرخ رشد قیمت‌ها 210

7ـ2ـ3ـ رابطه ارزش حاضر سرمایه و درآمد ناشی از آن.. 210

7ـ2ـ4 هزینه ایجاد یا جایگزینی ( Cost approach). 213

7ـ3 نرخ تنزيل فعاليت اقتصادي براي يک منطقه بر حسب متغير‌هاي بازار مستغلات، قیمت و درآمد (اجاره بها)  217

7ـ2ـ5ـ روش توجيه اقتصادي (روش NPV و يا IRR). 221

7ـ4ـ نکات قیمت واحد تجاری.. 223

فصل هشتم: عرصه (زمين)

8 ـ 1 ـ زمین مسکونی.. 225

8 ـ 1 ـ 1 ـ مقايسه با قيمت بازار (comparison approach Market). 225

8 ـ 1 ـ 2 ـ روش هزینه. 225

8 ـ 2 ـ محاسبه قیمت زمین کلنگی بر حسب قیمت واحد مسکونی.. 226

8 ـ 2 ـ 1 ـ عوامل و متغییر های مسکن.. 226

8 ـ 3 ـ تعیین ارزش عرصه با کمک ارزش معاملاتی.. 233

8 ـ 3 ـ 1 روش‌ تعيين ارزش عرصه به روش هدانیک واحدهای مسکونی.. 235

8 ـ 3 ـ 2 روش NPV.. 237

8 ـ 4 ـ بخش ضوابط مقررات ساخت بنا 238

8 ـ 5 ـ توجيه اقتصادي ساخت بنا 238

 

 

فصل نهم: اعياني (مستحدثات)

9ـ1ـ مقايسه (comparison approach). 243

9ـ2ـ هزينه ايجاد يا جايگزيني (Cost approach). 243

9ـ3ـ واحد بها 244

9ـ3ـ1ـ هزينه مصالح.. 244

9ـ3ـ2ـ هزينه دستمزد و بالاسری.. 244

9ـ4ـ درصد‌ها و جداول مفید.. 244

9ـ5ـ تاثیر عمر. 253

9ـ6ـ تاثیر ارتفاع. 253

 

 

فصل دهم: واژگان.. 255

فصل يازدهم: قوانين و آیین نامه‌ها 263

فصل دوازدهم: آراء و نظريات.. 453

منابع و ماخذ. 480