مشکلات و ابهامات مربوط به تملک اراضی توسط دولت و شهرداری‌ها یکی از جمله مسائلی است که موجب نارضایتی‌های مدنی در اقشار جامعه و نبود امنیت اجتماعی و حقوقی می‌شود. در این رابطه بایستی یک پروسه عملیاتی را تعریف نمود تا بر اساس آن حرکتی آرام را به منظور بهبود سیستم تملک اراضی ترسیم کرد. زمین از جمله کالاهای مهم در زندگی فردی و اجتماعی افراد جامعه است و هر گونه حرکتی در این زمینه باید مبتنی بر یک سری اصول رفتاری منتج از علوم جامعه شناسی، حقوق و اقتصاد باشد. عدم توجه به هر یک از این مسائل مقنن را در هدفی که دنبال می‌کند در بلندمدت ناکام می‌گذارد هر چند در یک برهه زمانی موقت بتواند به اهداف خود نائل آید.

روابط دولتی حاکم بر زمین را در دو دسته باید تقسیم کرد:

تملک اراضی مردم توسط دولت: در این رابطه دولت به منظور تأمین اهداف خود بر اساس اصول و پروسه‌ای که خود تعریف می‌نماید اراضی متعلق به غیر دولت را تصرف می‌نماید

تغییر بهره بردار اراضی دولتی: با توجه به اینکه در این مرحله هر دو طرف در نظام حاکمیتی هستند مشکلاتی در رابطه با این مسئله بوجود نمی‌آید و اختلافات در یک سطح اداری حل می‌شود. نظام مستندسازی اراضی و املاک در این رابطه قابلیت اعمال دارد.

در این مطالعه مقصود ترتیباتی است که در آنها دولت به هر منظور و با هر هدفی با تکیه بر قوانین و مقررات مربوطه اقدام به تصرف یا تملک و یا رفع تصرف اشخاص خصوصی در املاکی می‌نماید که به نحو قانونی متعلق به مردم است.

1-1.‌ تبیین موضوع

تملک اراضی از این جهت توجیه می‌گردد که خودداری مالکینی که با استفاده از موقعیت انحصاری خود از انجام معامله یا پذیرش یک قیمت عادلانه امتناع می‌ورزند مانعی بر سر راه توسعه کشور است. از همین جهت در بسیاری از قوانین اساسی دنیا به این حق دولت اشاره شده و در تمامی کشورها این مطلب در قوانین عادی مورد اشاره قرار گرفته است. با ملاحظه و مطالعه قوانین و مقرراتی که تملک اراضی خصوصی را به وسیله دولت و دستگاه‌های اجرایی و شهرداری به‌دلایل معینی مجاز دانسته است می‌توان دریافت که قانون‌گزار در این رابطه اهداف متفاوتی را دنبال می‌نموده است که از جمله می‌توان به این موارد اشاره داشت: انجام طرح‌های دولتی و یا امور عمرانی، علل سیاسی و اجتماعی از جمله تحدید یا تعدیل مالکیت بر اراضی و توزیع مناسب آن، سرشکن‌کردن ثروت‌های عمومی و امکان دسترسی همه به مسکن، سهیم‌کردن زارعان در اراضی تحت فعالیت و کشت، و اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه‌سازی.

این امور اگرچه در پاره‌ای از موارد و با عنایت به تفوق حقوق عمومی بر حقوق خصوصی و ترجیح منافع عمومی بر منافع خصوصی توجیه می‌شود و شاید هم قابل اجتناب نباشد، اما در برخی از موارد یا دست‌کم در برخی از دوره‌های زمانی به‌آسانی قابل توجیه نیست؛ چه، مالکیت بر اراضی خصوصاً در کشور ما ایران ارزش‌مندترین نوع مالکیت بر اموال محسوب می‌شود و گاه دست‌مایه تلاش چندین‌ساله مالکان است.

از سوی دیگر تشتت و تعدد قوانین درخصوص تملک اراضی نشان می‌دهد در حقوق ایران دیدگاه منسجم و رژیم واحدی در خصوص تملک اراضی وجود ندارد. به‌عبارت دیگر، قانون‌گذار در هر مرحله و برهه زمانی به‌علل معین تملک اراضی اشخاص را ضروری دانسته و به ارائه معیارها و یا تعیین ضوابطی در این زمینه دست زده است تا تنها رافع موانع و حلال مشکلات دستگاه‌های دولتی نیازمند به اراضی باشد.[4] تعیین ضوابط در خصوص تملک اراضی در قوانین راجع به تملک اراضی که هریک در زمان‌های متفاوتی تصویب شده‌اند نشان می‌دهد رژیم حقوقی واحدی در این‌خصوص وجود ندارد تا با تأسی از اصول حاکم بر آن و درک اهداف مورد نظر مقنن سیاست واحدی را پیشه کرد و به تفسیر قواعد حاکم دست زد.

با توجه به تحولات گوناگون حقوقی و نضج و ریشه‌گیری و تقویت دیدگاه احترام به مالکیت خصوصی و نیز به‌حاشیه‌رفتن دیدگاه‌های جمع‌گرایانه در حقوق و اقتصاد باید گفت امروز زمان مناسبی است تا با نگاه صرفاً فنی، عمرانی و حقوقی به موضوع تملک توجه شود و ایجاد رژیم حقوقی واحد و خلق اصولی پایدار در دستور کار قرار گیرد تا:

ü    از تصویب قوانین متعدد و پراکنده که سبب تزلزل یا دست‌کم اضطراب در مورد مالکیت اراضی خصوصی می‌گردد جلوگیری شود؛

ü    تملک اراضی به موارد ضروری محدود گردد؛

ü    جبران خسارت وارد بر مالکان به بهترین نحو به‌عمل آید؛

ü    حجم مراجعات به دستگاه قضایی تا بیشترین حد کاسته شود.